Investire
nella serenità

Dalla ricerca alla ristrutturazione, fino al primo incasso.
Un investimento immobiliare completo, curato in ogni dettaglio.

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IL METODO PINECONE

Dal primo sopralluogo al primo incasso.

Ti accompagniamo in ogni fase, dalla scelta dell’immobile fino ai primi rendimenti, con un modello operativo chiaro, sicuro e senza sorprese.

La accompagniamo in ogni fase, dalla selezione dell’immobile alla gestione operativa, con un metodo chiaro, collaudato e privo di sorprese.

Dall’analisi all’affitto

un processo completo e trasparente

La accompagniamo in ogni fase, dalla selezione dell’immobile alla gestione operativa,
con un metodo chiaro, collaudato e privo di sorprese.

01

Analisi e due diligence

Verifica tecnica, legale e finanziaria dell’immobile.
Selezioniamo solo opportunità solide e sostenibili nel tempo.

02

Acquisto e pratiche legali

Assistenza completa in tutte le fasi notarili e catastali.
La burocrazia resta a nostro carico, non al Suo.

03

Restyling e adeguamento tecnico

Coordinamento lavori, arredi e licenze (SUAP, CAV, CIR).
La proprietà diventa pronta per l’affitto breve o medio termine.

04

Setup gestionale

Attivazione utenze, creazione dei profili e sincronizzazione dei canali.
Ogni casa viene integrata nel nostro sistema gestionale.

05

Gestione quotidiana

Ospiti, manutenzioni, pulizie e rendicontazione fiscale — tutto monitorato e tracciato.

06

Rendimento e continuità

Flussi mensili costanti, aggiornamenti fotografici e valore patrimoniale preservato.

DOVE INVESTIAMO

Le nostre aree di competenza e fiducia

Operiamo solo in zone che conosciamo e dove abbiamo investito personalmente.
Qui il rendimento è stabile e reale, frutto di esperienza diretta.

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Roma

la città eterna del rendimento costante.
Zone come Centro Storico, Prati, Parioli e Flaminio offrono una combinazione unica di turismo internazionale, domanda residenziale di qualità e rivalutazione patrimoniale.

an aerial view of a harbor with boats in it

Monte Argentario

il rifugio sicuro del rendimento stagionale.
Località esclusiva e sempre richiesta, dove mare, eleganza e gestione attenta garantiscono stabilità e crescita nel tempo.

ROMA

La città eterna del rendimento costante

Stabilità, turismo e rivalutazione patrimoniale: Roma rimane una delle mete più solide e redditizie per gli investimenti immobiliari in Europa.

+38%

Valore medio €/m² negli ultimi 10 anni

Fonte: Nomisma, Idealista

83%

Tasso medio di occupazione negli affitti brevi

Fonte: AirDNA 2024

€ 278

ADR medio giornaliero nel 2024

Fonte: Pinecone Analytics

9,67%

Rendimento medio annuo netto

Fonte: Pinecone Portfolio

*Dati basati su fonti ufficiali (Nomisma, Idealista, AirDNA) e su media reale gestionale Pinecone 2023–2024.

Affitti Brevi vs Lungo Termine

Due strade per valorizzare un immobile, con differenze sostanziali in rendimento, flessibilità e tutela patrimoniale. Ecco perché il modello short-term, se gestito con metodo, offre vantaggi difficilmente replicabili.

Affitti Brevi

Rendimento potenziale più alto
Gestione dinamica e possibilità d’uso personale
Immobile sempre curato e valorizzato
Domanda turistica/short-stay internazionale

Lungo Termine

Contratti più lunghi e rendita fissa
Gestione operativa più leggera
Rendimento medio inferiore
Rischi: morosità, svalutazione, immobilizzo

*Fonte: Global Property Guide, studi comparativi affitti brevi vs lungo termine.

Mercato Italiano

La resilienza del mercato immobiliare italiano

Stabilità nei numeri, protezione per investitori lungimiranti.

+38%

Crescita ADR negli ultimi cicli

Fonte: Report Pinecone 2024 (elaborazione su dataset di mercato)

83%

Occupazione media (alta stagione)

Fonte: Report Pinecone 2024 (operatività interna + OTA)

178%

Crescita cumulata su orizzonte pluriennale

Fonte: Report Pinecone 2024 (serie storiche proprietarie)

9,67%

Rendimento annuo medio netto

Fonte: Report Pinecone 2024 (portafoglio gestito)

Casi reali di investimento

Risultati sintetici su asset comparabili. Valori netti dopo commissioni portali, nostra fee, costi operativi e imposte.

Roma – Centro Storico

Bilocale ristrutturato · breve termine

ADR / Occupazione
€ 210 / 86%
Ricavo netto annuo
€ 46 800
Capitale investito
€ 310 000
Yield netto9,5%
IRR stimata (5 anni)11,8%

Dopo commissioni portali, nostra commissione, costi operativi e imposte.

Roma – Prati / Flaminio

Trilocale relooking leggero · breve termine

ADR / Occupazione
€ 195 / 83%
Ricavo netto annuo
€ 51 200
Capitale investito
€ 345 000
Yield netto9,9%
IRR stimata (5 anni)12,3%

Dopo commissioni portali, nostra commissione, costi operativi e imposte.

Monte Argentario

Seconda casa vista mare · breve termine (stagionale)

ADR / Occupazione
€ 260 / 61%
Ricavo netto annuo
€ 45 400
Capitale investito
€ 295 000
Yield netto9,7%
IRR stimata (5 anni)11,4%

Dopo commissioni portali, nostra commissione, costi operativi e imposte.

Portafoglio Pinecone Media

Media ponderata su asset comparabili

ADR / Occupazione (media)
€ 186 / 83%
Ricavo netto annuo (media)
€ 50 200
Yield netto (media)9,7%
IRR stimata (5 anni)11,9%

Valori medi 2019–2024 su Roma & Argentario (case comparabili).

Note metodologiche: i rendimenti sono netti dopo commissioni portali, nostra commissione, costi operativi e imposte; ADR/occupazione su dati interni e benchmark di mercato.

SIMULATORE DI INVESTIMENTO

Stima del rendimento netto

Indichi la zona e il budget. Selezioni lo scenario: Breve Termine oppure Lungo Termine. I valori sono netti dopo portali, gestione, costi e imposte.

Include prezzo, spese d’acquisto e lavori (stima interna).

Assunzioni (clic per vedere)
  • Portali (OTA): 15%
  • Gestione Pinecone (standard): 25%
  • Imposte (cedolare): 21%
  • Opex medi (pulizie/manutenzioni/consumabili)
  • Vacanza LT: 8%
  • Budget = prezzo + spese acquisto + lavori

Documenti & Approfondimenti

Scarica i materiali per investitori

Una selezione di materiali pensati per offrire una visione chiara del mercato e del metodo Pinecone.

  • Pinecone – Fast Overview

    Sintesi compatta con i principali indicatori e trend del mercato immobiliare italiano, utile per una visione immediata e aggiornata del contesto.

    Apri online · Scarica PDF

  • Analisi del mercato immobiliare – Roma 2012–2023

    Ricerca approfondita basata su dati ufficiali e studi accademici, che analizza l’evoluzione del mercato immobiliare romano nell’arco di oltre dieci anni.

    Apri online · Scarica PDF

*Materiali informativi e non vincolanti. I dati possono variare in base al mercato e alla gestione individuale.

PIANI DI USCITA

Strategie di uscita

01

Hold & Cash-Flow (mantenimento)

Obiettivo: reddito stabile e rivalutazione nel tempo.
Quando usarla: asset in zone core o semicore con domanda resiliente.
Pro: rischio basso, effetto compounding.
Contro: liquidità non immediata.
Orizzonte: 7–10+ anni.

02

Refi & Hold (rifinanziamento)

Obiettivo: estrarre equity (cash-out) mantenendo l’immobile.
Quando usarla: dopo interventi di value-add o crescita dei canoni.
Pro: liquidità senza vendere.
Contro: rischio tassi e rapporto DSCR.
Trigger: LTV ≤ 60–65%, DSCR ≥ 1,3×.

03

Value-Add → Disinvestimento

Obiettivo: catturare il delta prezzo post-riqualificazione o ottimizzazione delle rendite.
Quando usarla: su asset con gap qualitativi o layout migliorabili.
Pro: ritorni concentrati nel tempo.
Contro: execution risk e tempi dei permessi.
Orizzonte: 12–36 mesi.

04

Switch STR ↔ LTR (pivot operativo)

Obiettivo: massimizzare il NOI adattando il modello gestionale (breve ↔ lungo termine).
Quando usarla: in presenza di shock normativi, eventi straordinari o forte stagionalità.
Pro: resilienza ciclica e flessibilità operativa.
Contro: costi di transizione e gestione.
Uso: strategia ponte prima di vendita o rifinanziamento.

05

Rent-to-Own / Cessione a conduttore

Obiettivo: vendita programmata con incasso rateale e minor vacancy.
Quando usarla: con conduttori solidi interessati all’acquisto o in mercati con assorbimento lento.
Pro: premio di prezzo e continuità del canone.
Contro: struttura contrattuale più complessa.
Orizzonte: 24–60 mesi.

06

Cessione quote (SPV/club deal)

Obiettivo: exit parziale o totale tramite vendita di quote societarie.
Quando usarla: per portafogli, multi-asset o esigenze di continuità gestionale.
Pro: flessibilità su prezzo e tempistiche.
Contro: due diligence societaria e complessità di governance.
Adatta a: ticket superiori a €1–2M.

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Ogni investimento inizia con una conversazione.

Raccontaci chi sei e cosa stai cercando: ti risponderemo con una proposta personalizzata o un appuntamento conoscitivo.

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